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Bauland als Hofabfindung für die weichenden Erben

Den Hof – so ist es in den meis­ten Land­wirts­fam­i­lien – erbt eines der Kinder allein. Sollen Brud­er oder Schwest­er als Aus­gle­ich ein Bau­grund­stück erhal­ten, ruft das schnell den Fiskus auf den Plan. Steuer­lich inter­es­sant sind dann Gestal­tun­gen wie Verkauf oder eine Erbbaurechtslösung.

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Weichende Erben mit einem Stück im Betrieb vorhan­de­nen Bauland abzufind­en, ist von jeher gängige Prax­is. Bis 2005 gab es dafür sog­ar einen Frei­be­trag bei der Einkom­men­steuer. Der wurde zwar lei­der gestrichen, das Mod­ell des Erbaus­gle­ichs durch ein Bau­grund­stück hat aber nichts von seinem Reiz ver­loren. Ganz im Gegen­teil: In Zeit­en ständig steigen­der Grund­stück­spreise gewin­nt es immer weit­er an Attrak­tiv­ität. Nur müssen heute neue Gestal­tungswege gefun­den wer­den, um den weichen­den Erben steuer­begün­stigt Bauland oder zumin­d­est eine Baumöglichkeit auf betrieblichen Grund­stück­en ein­räu­men zu können.

Welche Möglichkeit­en bieten sich nun an, um weichen­den Erben steuer­begün­stigt eine Baumöglichkeit auf betrieblichen Grund­stück­en zukom­men zu lassen. Anstelle ein­er Schenkung des Bau­platzes kön­nte zunächst darüber nachgedacht wer­den, das betrof­fene Grund­stück an den Ange­höri­gen zu veräußern. Wo liegt hier der Vorteil? Während eine Ent­nahme sofort zur Aufdeck­ung der stillen Reser­ven und zu entsprechen­den Steuerzahlun­gen führt, beste­ht im Fall der Veräußerung die Möglichkeit, den Veräußerungs­gewinn in ein­er Rück­lage nach Para­graph 6b, 6c des Einkom­men­steuerge­set­zes zu parken. Die sofor­tige Ver­s­teuerung wird dadurch verhindert.

Abhängig von der jew­eili­gen Kon­stel­la­tion kann der Betrieb­sin­hab­er den Gewinn zum Beispiel auf kün­ftig anste­hende Rein­vesti­tio­nen in Agrar­land oder Wirtschafts­ge­bäude über­tra­gen. Ist das möglich, kann der Veräußerungs­gewinn bei ein­er Rein­vesti­tion in Grund und Boden sog­ar ganz der Besteuerung ent­zo­gen wer­den. Bei ein­er Rein­vesti­tion in Wirtschafts­ge­bäu­den wird er zumin­d­est auf die Abschrei­bungs­dauer verteilt. Selb­st für den Fall, dass keine Rein­vesti­tion geplant ist, kön­nen durch eine gle­ich­mäßige Auflö­sung der 6b-Rück­lage über den Rein­vesti­tion­szeitraum von vier Wirtschaft­s­jahren – trotz des Gewinnzuschlags von sechs Prozent pro Jahr – oft­mals noch erhe­bliche Pro­gres­sionsvorteile erre­icht wer­den. Voraus­set­zung für diese Veräußerungsvari­ante ist aber, dass das Finan­zamt die Veräußerung zwis­chen den Beteiligten anerken­nt. Damit sollte nicht zu leicht­fer­tig umge­gan­gen wer­den, da eine nachträgliche Ver­sa­gung des Verkaufs zu ein­er Sofortbesteuerung wie bei ein­er Ent­nahme führt.

Soll das Grund­stück nicht auf den weichen­den Erben über­tra­gen wer­den, ihm aber den­noch eine Baumöglichkeit eingeräumt wer­den, kann als Näch­stes über die Bestel­lung von Erb­bau­recht­en am Bau­platz nachgedacht wer­den. In diesem Fall bleibt das erb­baube­lastete Grund­stück im Eigen­tum des Betrieb­sin­hab­ers und muss nicht ent­nom­men wer­den, sofern nicht auf die Zahlung eines Erb­bauzins­es verzichtet wird. Wird der ort­sübliche Erb­bauzins vere­in­bart, hat der Betrieb­sin­hab­er lediglich diese Zin­sen als Ein­nah­men zu ver­s­teuern. Weit­ere Steuer­be­las­tun­gen tre­f­fen ihn nicht. Der weichende Erbe als Erb­bauberechtigter hat die Möglichkeit, sein neues Heim zu erricht­en und entsprechend der Dauer des Erb­bau­ver­trags wie ein Eigen­tümer zu nutzen.

Die Erb­bau­rechts­bestel­lung kann noch opti­miert wer­den, indem ein ver­bil­ligter Erb­bauzins bezahlt wird. Es kommt trotz der ver­bil­ligten Über­las­sung nicht zu ein­er steuerpflichti­gen Ent­nahme des Grund­stücks, wenn der gezahlte Erb­bauzins mehr als zehn Prozent des ort­süblichen Erb­bauzins­es erre­icht. Im Fall der ver­bil­ligten Über­las­sung des Erb­bau­rechts muss der Betrieb­sin­hab­er aber eine gewin­ner­höhende Nutzungsent­nahme ver­s­teuern. Diese bemisst sich anteilig (nach dem Grad der Ver­bil­li­gung) nach den für das Grund­stück anfal­l­en­den Kosten. Da bei Erb­bau­recht­en die damit ver­bun­de­nen Kosten sehr ger­ing sind, kön­nen diese weit­eren Steuer­be­las­tun­gen aber ver­nach­läs­sigt wer­den. Es müssten allerd­ings die möglichen schenkung­s­teuer­lichen Kon­se­quen­zen geprüft werden.

Anstelle der Erb­bau­recht­slö­sung beste­ht auch die Möglichkeit, dass der Betrieb­sin­hab­er das Wohn­haus selb­st baut und anschließend dem weichen­den Erben zur Nutzung über­lässt. Hier ist aber der Ange­hörige nicht Bauherr und Eigen­tümer der Immo­bilie und darüber hin­aus auf Dauer dem Betrieb­sin­hab­er als Ver­mi­eter aus­geliefert. Weit­er­hin muss bei dieser Vari­ante beachtet wer­den, dass eine unent­geltliche Über­las­sung des Wohn­raums dann zur steuerpflichti­gen Ent­nahme des Haus­es führt. Hier müssen eben­falls min­destens zehn Prozent der ort­süblichen Miete gezahlt wer­den. Zusät­zlich muss das Prob­lem gelöst wer­den, wer für die Her­stel­lungskosten der Immo­bilie aufkommt und ob let­ztlich, beispiel­sweise nach der Hofüber­gabe, ein Mietver­hält­nis zwis­chen Geschwis­tern sin­nvoll und vernün­ftig ist. Abschließend kann man sagen, dass es im Einzelfall sicher­lich noch andere Gestal­tungsvari­anten gibt, wie etwa bei kleineren Höfen die Betrieb­sauf­gabe unter Aus­nutzung der Frei­be­träge, sodass auch dadurch stille Reser­ven nicht zu ver­s­teuern sind.

Über das Steuer­priv­i­leg der errich­tungs­be­d­ingten Ent­nahme, die aber nur dem Betrieb­sin­hab­er eine Steuer­be­freiung für Wohn­bau­maß­nah­men für seine Fam­i­lie ein­räumt (siehe auch Stich­wort Errich­tungs­be­d­ingte Ent­nahme), haben wir bere­its hier informiert. Bau­maß­nah­men von Geschwis­tern und weichen­den Erben sind davon nicht begün­stigt. Wer­den im Betrieb vorhan­dene Bau­plätze noch durch den Überge­ber oder – nach der Hofüber­gabe – durch den Übernehmer auf Ange­hörige über­tra­gen, kommt es zur Ent­nahme unter Aufdeck­ung der im Bauland vorhan­de­nen stillen Reser­ven. Angesichts der niedri­gen steuer­lichen Buch­w­erte lösen diese Über­tra­gun­gen erhe­bliche Steuerzahlun­gen aus. Der Vorteil, dass die Land­wirts­fam­i­lie über Bauland ver­fügt, wird hier­durch sehr schnell halbiert.

Im Gegen­satz zu anderen Gewer­be­treiben­den gewährt das Einkom­men­steuerge­setz dem Land­wirt einen beson­deren Steuer­vorteil. Auf­grund der sog. errich­tungs­be­d­ingten Ent­nahme hat er die Möglichkeit, für seinen pri­vat­en Wohnbe­darf betriebliche Grund­stücke steuer­frei aus dem Betrieb zu ent­nehmen. Baut der Land­wirt also für sich selb­st ein neues Wohn­haus oder eine Altenteil­er­woh­nung, führt dieses pri­vate Bau­vorhaben zu ein­er Ent­nahme des betrof­fe­nen Grund­stück. Dies wird jedoch steuer­frei gestellt, um das Wohnen des Land­wirts auf dem Hof zu erle­ichtern. Allerd­ings ist bei der Abfind­ung weichen­der Erben mit Bauland dies­bezüglich Vor­sicht geboten. Bei der Über­tra­gung auf Ange­hörige wer­den die stillen Reser­ven aufgedeckt, die sodann ver­s­teuert wer­den müssen. Hier­durch wird eine nicht unere­hbliche Steuer­last bei den Betro­fend­en verursacht. 

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