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Das Mietverhältnis im Erbfall

Kommt es zu einem Erb­fall, so hat dies auch rechtliche und prak­tis­che Auswirkun­gen auf das Mietver­hält­nis. Stirbt der Mieter, so muss unter­schieden wer­den, ob er laut Mietver­trag alleiniger Mieter war oder ob es noch weit­ere Mieter gibt.

Auswirkungen auf das jeweilige Mietverhältnis

Mietverhältnis Erbrecht

Wenn der Mieter stirbt: War der Erblass­er laut Mietver­trag alleinige Partei des Mietver­trages, muss weit­er dif­feren­ziert wer­den. Lebten mit dem Erblass­er noch weit­ere Per­so­n­en in der Woh­nung, ist auf die rein tat­säch­lichen Ver­hält­nisse abzustellen.

Wenn z.B. der Ehe­gat­te im sel­ben Haushalt lebt, dann tritt dieser automa­tisch in das Mietver­hält­nis ein und zwar unab­hängig von der Erb­folge. Allerd­ings ste­ht dem Ehe­gat­te ab Ken­nt­nis vom Tod des Erblassers das Recht zu, inner­halb eines Monats gegenüber dem Ver­mi­eter zu erk­lären, dass er das Mietver­hält­nis nicht fort­set­zen möchte. Das gilt auch für den nichte­he­lichen Lebens­ge­fährten, wenn die Haushalts­führung auf Dauer angelegt ist. Wenn kein Ein­trittsrecht eines Ehe­gat­ten beste­ht, haben Lebenspart­ner, Kinder, andere Fam­i­lien­ange­hörige und Lebens­ge­fährten Gle­ichrang. Ist der Erblass­er alle­in­ste­hend, wer­den die Erben des Mieters zum Mietvertragspartner.

Ist der Erblass­er alleiniger Mieter, ste­ht dem Ver­mi­eter ein Son­derkündi­gungsrecht zu. Es gilt eine drei­monatige Kündi­gungs­frist. Zu beacht­en ist aber, dass dem Ver­mi­eter nur eine ein­monatige Über­legungs­frist zuste­ht. Außer­dem kann er nicht nach Belieben kündi­gen, son­dern nur bei Vor­liegen eines wichti­gen Grundes.

In dem Fall, dass das Mietver­hält­nis mit den Erben fort­ge­set­zt wird, haben bei­de Seit­en dass Recht, eine außeror­dentliche Kündi­gung mit drei­monatiger Frist auszus­prechen. Auch hier beste­ht eine ein­monatige Über­legungs­frist, danach ist keine außeror­dentliche Kündi­gung mehr möglich. Etwaigen Mit­mi­etern ste­ht ab Ken­nt­nis des Todes ihres Mit­mi­eters ein geset­zlich­es Kündi­gungsrecht mit ein­er ein­monati­gen Frist zu.

Wenn der Ver­mi­eter stirbt: In einem solchen Fall treten die Erben an die Stelle des Ver­mi­eters. Allerd­ings ist zu beacht­en, wenn der Ver­mi­eter eine let­ztwillige Ver­fü­gung hin­ter­lassen hat, mit der er den Nießbrauch an der ver­mi­eteten Woh­nung jeman­den anderem als den Erben ver­ma­cht, tritt der Nießbrauch­er an die Stelle des Ver­mi­eters und nicht der Erbe.

Den Erben des Ver­mi­eters ste­ht kein Son­derkündi­gungsrecht zu. Sie kön­nen lediglich bei Vor­liegen eines all­ge­meinen mietrechtlichem Kündi­gungs­grund dem Mieter kündi­gen. Der Mieter hinge­gen braucht keinen Kündi­gungs­grund, wenn er den Erben des Ver­mi­eters kündi­gen will. Er braucht seine Kündi­gung deshalb nicht zu begrün­den. Ste­hen die Erben des Ver­mi­eters noch nicht fest, sollte der Mieter immer beim Nach­lass­gericht auf die Ein­set­zung eines Nach­lasspflegers drän­gen. Dieser hat dann die Stel­lung eines geset­zlichen Vertreters der noch unbekan­nten Erben, so dass ihm gegenüber gekündigt wer­den kann.

Auswirkun­gen bei Gewerbe­mietverträge: Grund­sät­zlich gilt, dass der Ver­stor­bene durch seine Erben erset­zt wird. Allerd­ings kön­nen sich je nach Rechts­form des Unternehmens andere Rechts­fol­gen ergeben.

Ist der Mieter Einzelka­uf­mann, verbleibt es bei dem Grund­satz, dass der Erblass­er auss­chließlich von seinen Erben erset­zt wird. Wenn der Erbe den Betrieb allerd­ings nicht bis spätestens drei Monate nach dem Tod ein­stellt, haftet er für eventuell beste­hende Mietrück­stände nicht nur mit dem Nach­lass, son­dern auch mit seinem eige­nen Vermögen.

Eine GbR wird beim Tod eines Gesellschafters aufgelöst, wenn nicht im Gesellschaftsver­trag die Fort­set­zung vorge­se­hen ist. Das Mietver­hält­nis wird aber erst been­det, wenn die verbleiben­den Gesellschafter das Mietver­hält­nis gemein­schaftlich kündigen.

Stirbt der Gesellschafter ein­er oHG oder der per­sön­lich haf­tende Kom­ple­men­tär ein­er KG, wird die Gesellschaft von Geset­zes wegen fort­ge­set­zt. Dabei wird der Anteil des ver­stor­be­nen Gesellschafters nicht alleine nach erbrechtlichen Regeln vererbt, vielmehr sind hier auch immer die Bes­tim­mungen des Gesell-schaftver­trages heranzuziehen.

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