Ihr Fachanwalt für Erbrecht
Das Mietverhältnis im Erbfall
Rechtsanwalt Björn-Thorben Knoll, LL.M. Fachanwalt für Agrarrecht u. Fachanwalt für Erbrecht
Kommt es zu einem Erbfall, so hat dies auch rechtliche und praktische Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Stirbt der Mieter, so muss unterschieden werden, ob er laut Mietvertrag alleiniger Mieter war oder ob es noch weitere Mieter gibt.
Auswirkungen auf das jeweilige Mietverhältnis
Wenn der Mieter stirbt: War der Erblasser laut Mietvertrag alleinige Partei des Mietvertrages, muss weiter differenziert werden. Lebten mit dem Erblasser noch weitere Personen in der Wohnung, ist auf die rein tatsächlichen Verhältnisse abzustellen.
Wenn z.B. der Ehegatte im selben Haushalt lebt, dann tritt dieser automatisch in das Mietverhältnis ein und zwar unabhängig von der Erbfolge. Allerdings steht dem Ehegatte ab Kenntnis vom Tod des Erblassers das Recht zu, innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter zu erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Das gilt auch für den nichtehelichen Lebensgefährten, wenn die Haushaltsführung auf Dauer angelegt ist. Wenn kein Eintrittsrecht eines Ehegatten besteht, haben Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige und Lebensgefährten Gleichrang. Ist der Erblasser alleinstehend, werden die Erben des Mieters zum Mietvertragspartner.
Ist der Erblasser alleiniger Mieter, steht dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Es gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Zu beachten ist aber, dass dem Vermieter nur eine einmonatige Überlegungsfrist zusteht. Außerdem kann er nicht nach Belieben kündigen, sondern nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes.
In dem Fall, dass das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird, haben beide Seiten dass Recht, eine außerordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist auszusprechen. Auch hier besteht eine einmonatige Überlegungsfrist, danach ist keine außerordentliche Kündigung mehr möglich. Etwaigen Mitmietern steht ab Kenntnis des Todes ihres Mitmieters ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer einmonatigen Frist zu.
Wenn der Vermieter stirbt: In einem solchen Fall treten die Erben an die Stelle des Vermieters. Allerdings ist zu beachten, wenn der Vermieter eine letztwillige Verfügung hinterlassen hat, mit der er den Nießbrauch an der vermieteten Wohnung jemanden anderem als den Erben vermacht, tritt der Nießbraucher an die Stelle des Vermieters und nicht der Erbe.
Den Erben des Vermieters steht kein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können lediglich bei Vorliegen eines allgemeinen mietrechtlichem Kündigungsgrund dem Mieter kündigen. Der Mieter hingegen braucht keinen Kündigungsgrund, wenn er den Erben des Vermieters kündigen will. Er braucht seine Kündigung deshalb nicht zu begründen. Stehen die Erben des Vermieters noch nicht fest, sollte der Mieter immer beim Nachlassgericht auf die Einsetzung eines Nachlasspflegers drängen. Dieser hat dann die Stellung eines gesetzlichen Vertreters der noch unbekannten Erben, so dass ihm gegenüber gekündigt werden kann.
Auswirkungen bei Gewerbemietverträge: Grundsätzlich gilt, dass der Verstorbene durch seine Erben ersetzt wird. Allerdings können sich je nach Rechtsform des Unternehmens andere Rechtsfolgen ergeben.
Ist der Mieter Einzelkaufmann, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der Erblasser ausschließlich von seinen Erben ersetzt wird. Wenn der Erbe den Betrieb allerdings nicht bis spätestens drei Monate nach dem Tod einstellt, haftet er für eventuell bestehende Mietrückstände nicht nur mit dem Nachlass, sondern auch mit seinem eigenen Vermögen.
Eine GbR wird beim Tod eines Gesellschafters aufgelöst, wenn nicht im Gesellschaftsvertrag die Fortsetzung vorgesehen ist. Das Mietverhältnis wird aber erst beendet, wenn die verbleibenden Gesellschafter das Mietverhältnis gemeinschaftlich kündigen.
Stirbt der Gesellschafter einer oHG oder der persönlich haftende Komplementär einer KG, wird die Gesellschaft von Gesetzes wegen fortgesetzt. Dabei wird der Anteil des verstorbenen Gesellschafters nicht alleine nach erbrechtlichen Regeln vererbt, vielmehr sind hier auch immer die Bestimmungen des Gesell-schaftvertrages heranzuziehen.
